Grundvoraussetzungen

Was muss ich bei Anlageimmobilien beachten?

Damit die Suche erfolgreich durchgeführt werden kann, müssen im Vorfeld die relevanten Kriterien erkannt und als Suchgrundlage genommen werden. Diese überschneiden sich mit den eigenen Vorstellungen über eine Traumimmobilie – was nicht weiter verwundert, schließlich locken dort hohe Renditen, wo eine hohe Nachfrage ist, und diese geht von ganz normalen Menschen mit ganz normalen Wünschen und Zielen aus.

Daher sollte der Zustand der Immobilie, die Lage, die Ausstattung, Verkehrs- und Stadtanbindung sowie das nähere und das weitere Umfeld beachtet werden. Die Attraktivität der Gegend (Grünanlagen, Spielplätze etc.) sollte offensichtlich sein. Hinzu kommt die bisherige Struktur der Mieter sowie ihr Mietverhalten. Schließlich können nur solvente Mieter für einen steten Zufluss von Geld sorgen. Ein Blick in die bisherigen Mietverträge bietet hier Aufschluss. Unbefristete Mietverträge mit einer langen Laufzeit versprechen seltene Mieterwechsel und einen geringen Verwaltungsaufwand. Falls das Mietverhältnis erst seit kurzer Zeit besteht, ist die Gefahr gegeben, dass es zu häufigen Mieterwechseln oder Leerständen kommt.

Auch sollte die Standortfrage aus Investorensicht beantwortet werden. Viele Regionen (derzeit sind das vor allem Ballungszentren in den alten Bundesländern und Großstädte) weisen für Investoren eine gewisse Gesamtattraktivität auf, da sie in vielen Investment-Portfolios auftauchen und daher einen Ruf als Boomstädte haben.

Preis muss die Marktsituation widerspiegeln

Der Preis spielt ebenfalls eine große Rolle, da er nicht zuletzt die Anfangsrendite bestimmt. An anderer Stelle wurde bereits erwähnt, dass eine geringe Anfangsrendite (hoher Preis) grundsätzlich zu bevorzugen ist – sofern sie reale Marktwerte widerspiegelt. In anderen Fällen zahlt der Kunde einen Preis, der deutlich über dem Marktwert liegt – etwa wenn windige Investmentberater bzw. Drückerkolonnen hohe Provisionen einstecken und auch der Bauträger einen Anteil vom Gewinn einstreichen will. Daher ist Vorsicht angesagt, sobald die Baufinanzierung mitgeliefert werden soll und sich die Anlageimmobilie nicht in der Nähe befindet.

Wie errechnet sich die Rendite?

Zunächst muss der Ertragswert abgerechnet werden. Diesen sollte im Regelfall eine gute Bank zu ihren Serviceleistungen im Rahmen des Finanzierungsgesprächs anbieten. Der Ertragswert errechnet sich aus dem Kaufpreis der Anlageimmobilie, den durchschnittlichen Renovierungs- und Reparaturkosten sowie den Verwaltungskosten, denen die Mieteinnahmen und Steuervorteile für einen bestimmten Zeitraum gegenüber gestellt werden.

Ertragswert berechnen

So könnte sich der Gesamtbetrag etwa auf 300.000 Euro über einen Zeitraum von 20 Jahren belaufen. Setzt man nun die Mieteinnahmen von monatlich 2.000 Euro gegenüber, dann würde das Anlageobjekt nach 12,5 Jahre eine Rendite abwerfen, da die Kosten sich zu diesem Zeitpunkt amortisieren. Da ein langer Zeitraum abgedeckt werden muss, ist es wichtig, ein tragbares Rendite-Risiko-Profil aufzustellen – Mieteinnahmen können sinken, unerwartete Zusatzkosten hinzukommen.

Nur die Nettorendite entscheidet über den Gewinn

Ein großer Fehler bei der Berechnung der Rendite ist die fehlende Unterscheidung zwischen Netto- und Bruttorendite. Nur die Nettorendite ist ausschlaggebend bei der Frage des tatsächlichen Anlagegewinns.

Im obigen Rechenbeispiel würde die Bruttorendite höher ausfallen, da sich die Kosten ausschließlich auf den Kaufpreis des Anlageobjekts beziehen würden – also zum Beispiel rund 200.000 Euro betragen würden.

Die Nettorendite dagegen würde sämtliche Kosten einbeziehen. Neben den genannten Kosten würden die Erwerbsnebenkosten (rund 10 Prozent vom Kaufpreis) und die Darlehenszinsen hinzu kommen – ebenso wie mögliche Mietausfälle, die je nach Region unterschiedlich wahrscheinlich sind. Auch politisch durchgesetzte Energiesparverordnungen können die Rendite drücken.

Bei den Sanierungskosten von Wohnungen ist es wichtig, den anstehenden Sanierungsstau im Vorfeld mit der Eigentümergemeinschaft zu klären. In der Regel werden die Kosten auf sämtliche Eigentümer umgelegt und können sich auf einen fünfstelligen Bereich summieren!